Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Jak rozlíším dispozitivní a kogentní normy

Odpověď

Pro rozlišení dispozitivních a kogentních norem je v § 1 odst. 2 NOZ zvolena – podobně jako v OZ – generální klauzule. NOZ ovšem volí konkrétnější formulace než OZ, neboť posuzování kogentnosti z „povahy ustanovení“, jak to požadoval § 2 odst. 3 OZ, není příliš šťastné a může vést k některým absurdním závěrům. Příkladem může být např. dovozování kogentnosti zákonné sazby úroků z prodlení v občanskoprávních vztazích, jak to učinil Nejvyšší soud ČR v R 26/2006, což se setkalo s oprávněnou kritikou teorie i praxe.

• výslovného zákonného zákazu (v tom není žádný rozdíl oproti stávající úpravě, neboť o vyjádření obecného principu, že co není zakázáno, je dovoleno);
• dobrých mravů (jde samozřejmě poněkud „pružný“ pojem, nicméně kategorie dobrých mravů je v soukromém právu ustálena a právní praxi by neměla ani do budoucna činit větší potíže);
• veřejného pořádku (dle důvodové zprávy veřejný pořádek „prostupuje celé právo a zahrnuje pravidla, na nichž leží právní základy společenského řádu zdejší společnosti“, jde tedy např. o právní pravidla stanovící, jak vzniká manželství nebo které věci jsou nemovité);
• práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti (zde jsou důvody zcela pochopitelné, proto netřeba bližšího komentáře).

Jak poznáme zákonný zákaz?

Otázka možná poněkud jednoduchá, ale jenom na první pohled. Dle důvodové zprávy k NOZ je „výslovný zákonný zákaz“ formulován buď (i) slovy „zakazuje se“ nebo (ii) výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo (iii) stanovením, že k závadnému ujednání se nepřihlíží. Zejména posledně jmenovaná kategorie je tedy určité novum, ke kterému se ještě níže dostaneme.

Právní jednání, které „pouze“ odporuje zákonu, jakož i jednání příčící se dobrým mravům, bude podléhat relativní neplatnosti podle § 580 NOZ. Pokud by některé jednání nejen odporovalo zákonu, ale současně „zjevně narušovalo veřejný pořádek“, šlo by o neplatnost absolutní podle § 588 NOZ. Sankce absolutní neplatnosti by se aplikovala též v případě, kdy by se právní jednání „zjevně“ příčilo dobrým mravům.

Tzv. zdánlivé právní jednání

V případě tzv. zdánlivého právního jednání se v obecné rovině jedná o situace, kdy podle zákonodárce o právní jednání vůbec nejde (a nelze tedy nově ani hovořit o neplatnosti takových jednání). Dle NOZ o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby (§ 551 NOZ), nebo nebyla-li zjevně projevena vážná vůle (§ 552 NOZ) či nelze-li jeho obsah pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit ani výkladem (§ 553 NOZ). Ke zdánlivému právnímu jednání se dle § 554 nepřihlíží. Potud vše i z teoretického hlediska zcela v pořádku.

Právě v souvislosti s kogentností, resp. dispozitivností právních norem ovšem zákonodárce vytvořil ještě další typ zdánlivých právních jednání, u kterých zjevně nejde o vady vůle či o nemožnost zjistit jejich obsah. V důvodové zprávě je totiž mj. výslovně uvedeno, že zdánlivá právní jednání (ujednání) zákon „zpravidla označuje tak, že se k nim nepřihlíží“. Ačkoliv tedy NOZ ve svém § 554 normuje pouze vztah implikace (je-li jednání ve smyslu § 551 až 553 NOZ zdánlivé, pak se k němu nepřihlíží), z důvodové zprávy jednoznačně vyplývá, že jde o vztah ekvivalence (platí též obráceně, že pokud se dle zákona k některému právnímu ujednání nepřihlíží, jde o zdánlivé právní jednání).

Nelze se ubránit dojmu, že si tímto „inverzním“ typem zdánlivosti právního úkonu zákonodárce kompenzuje důsledky svého možná až příliš aktivního „boje“ proti absolutní neplatnosti, neboť z jednotlivých příkladů níže je zřejmé, že obsahově nejde o zdánlivé (nevážné, nesrozumitelné) právní jednání, ale naopak zcela jednoznačně projevenou vůli, kterou ovšem zákonodárce nechce z důvodu ochrany jedné smluvní strany připustit.

Tak například (ustanovení o nepřihlížení k jednotlivým ujednáním jsou v NOZ desítky):

• nepřihlíží se k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele (§ 1812 odst. 2 NOZ);
• nepřihlíží se k prohlášení o započtení učiněném pod podmínkou nebo s doložením času (§ 1983 NOZ);
• epřihlíží se k ujednání umožňujícímu pronajímateli bytu, ve kterém nájemce bydlí, vypovědět nájem z důvodu změny vlastnictví (§ 2224 NOZ);
• nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci bytu či domu povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (§ 2239 NOZ);
• nepřihlíží se k vyjmenovaným ujednáním odchylujícím se v neprospěch obchodního zástupce (§ 2519 odst. 2 NOZ);
• nepřihlíží se k omezení povinnosti dopravce k náhradě újmy na zdraví (§ 2580 NOZ);
• nepřihlíží se k ujednání, která vylučují nebo omezují odpovědnost poskytovatele zdravotních služeb za to, že splní své povinnosti s péčí řádného odborníka (§ 2645 NOZ);
• nepřihlíží se k ujednání, které by umožnilo postoupit právo na důchod jinému (§ 2704 NOZ - pohledávku splatné dávky však postoupit lze);
• nepřihlíží se k výpovědi životního pojištění ze strany pojistitele (§ 2805 NOZ).

Závěr

Uvolnění smluvní volnosti v NOZ lze jistě přivítat, neboť se tím snížila míra státního dirigismu přežívajícího ještě z dob socialismu. Logicky však některé mantinely musí zůstat vymezeny, proto je třeba ocenit i zpřesnění úpravy toho, jaká ustanovení jsou kogentní, neboť dřívější dovozování kogentnosti z „povahy ustanovení“ umožňovalo značnou soudní libovůli. Nic nelze zásadně namítat ani proti obecné preferenci relativní neplatnosti oproti neplatnosti absolutní, i když v některých případech půjde o hranici dosti neostrou, spočívající např. v rozdílu mezi „běžným“ a „zjevným“ příčením se dobrým mravům.

Poněkud nekoncepční je ovšem kategorie tzv. zdánlivých právních úkonů v tom rozsahu, kdy zjevně nejde o vady vůle či o nemožnost zjistit obsah právního jednání, ale o „převlečenou“ absolutní neplatnost. Zákonodárce zde zjevně doběhla jeho přehnaná snaha o relativizaci neplatnosti právních jednání, neboť prostý zákaz předmětných ujednání („zakazuje se“) by nevedl k absolutní, ale pouze relativní neplatnosti, což by ovšem v daných případech nechtěně oslabilo pozici slabší strany.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj. Spolehlivá a kvalitní správa nemovitostí.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.