Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka

Jak je to s povinností pravidelně konat zasedání shromáždění SVJ?

Odpověď

Podle ustanovení § 1207 odst. 1 NOZ (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen „NOZ”) platí, že statutární orgán společenství vlastníků, tj. buď výbor, nebo předseda společenství vlastníků, svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Tato frekvence konání shromáždění, stanovená zákonem, může být změněna stanovami, jež určí vyšší počet zasedání shromáždění za rok, ne však nižší, tj. vždy se musí konat minimálně jedenkrát za příslušný kalendářní rok.

Ačkoli tedy občanský zákoník jasně stanoví povinnost statutárního orgánu SVJ alespoň jednou za rok shromáždění k zasedání svolat, občanský zákoník, případně ani jiný právní předpis nespojuje s porušením této povinnosti statutárního orgánu SVJ žádnou sankci či přímý právní následek.

Občanský zákoník totiž předpokládá, že v případě pasivity statutárního orgánu SVJ, tedy jeho výboru či předsedy společenství vlastníků, to budou právě jednotliví vlastníci, kteří zasedání shromáždění SVJ svolají. Podle ustanovení § 1207 odst. 1 NOZ totiž současně platí, že statutární orgán SVJ je povinen svolat shromáždění k zasedání i na podnět vlastníků jednotek disponujících čtvrtinou všech hlasů, nejméně však dvou z nich.

Pokud by pak statutární orgán byl i nadále navzdory tomuto podnětu vlastníků pasivní, mohou svolat shromáždění k zasedání tito vlastníci sami, a to na náklady SVJ.

Když však bude statutární orgán pasivní, shromáždění SVJ k zasedání nesvolají ani vlastníci a shromáždění SVJ tak nebude v jednom kalendářním roce vůbec zasedat, nebude s takovou skutečností sice spojena žádná zákonná sankce ani jiný právní následek, ovšem tato skutečnost bude představovat vnitřní komplikace pro dané SVJ, které v důsledku nekonání zasedání shromáždění SVJ nebude moci např. schválit rozpočet, rozúčtování záloh, rozhodovat o údržbě či rekonstrukci společných částí domu, zvolit statutární orgán v případě uplynutí funkčního období apod.

Praktickým důsledkem nekonání shromáždění SVJ navenek pak bude především neschválení účetní závěrky SVJ, kterou je SVJ povinno zveřejnit ve sbírce listin vedené rejstříkovými soudy.

Povinnost zveřejnit účetní závěrku totiž mají ty subjekty, které se zapisují do veřejného rejstříku, nebo ty subjekty, kterým tuto povinnost stanoví zvláštní právní předpis. Jelikož společenství vlastníků má sídlo na území ČR a zapisuje se do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků jednotek, je povinno v zákonných lhůtách účetní závěrku zveřejňovat, a to podle ustanovení § 21a odst. 1 ZÚČ (zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů).

Zveřejnit účetní závěrku podáním do rejstříku společenství vlastníků jednotek pak SVJ musí do dvanácti měsíců od rozvahového dne zveřejňované účetní závěrky, tedy obvykle do 31. 12. příslušného kalendářního roku. Účetní závěrka za rok 2021 tak musí být zveřejněna do 31. 12. 2022.

Takto zveřejněná účetní závěrka by měla být řádně schválena (shromážděním SVJ) a podepsána, přičemž se v praxi často stává, že podpisy chybějí.

Když by zveřejněná účetní závěrka nebyla schválena shromážděním SVJ v důsledku jeho nekonání, je vhodné pokusit se tuto zveřejněnou účetní závěrku schválit dodatečně na nejbližším zasedání shromáždění, aby účetnictví společenství dostálo všem zákonným požadavkům na jeho vedení.

Jediný, a to ovšem zásadní, reálný právní důsledek, jenž v souvislosti s nekonáním shromážděním v požadované zákonné frekvenci připadá v úvahu, je ten, že v případě vzniku škody na straně SVJ z důvodu nečinnosti jeho statutárního orgánu svolat shromáždění k zasedání může tomuto statutárnímu orgánu vzniknout povinnost škodu nahradit, a to pro porušení povinnosti jednat při výkonu funkce s péčí řádného hospodáře, přičemž nečinnost je pak ve světle judikatury Nejvyššího soudu takovým výkonem funkce, jenž je jednoznačně v rozporu s péčí řádného hospodáře.

Výbor či předseda společenství vlastníků tedy může odpovídat za škodu, která v důsledku jeho nečinnosti – nesvoláním shromáždění k zasedání v souladu s povinností stanovenou občanským zákoníkem – SVJ vznikla.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj. Spolehlivá a kvalitní správa nemovitostí.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.