Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Po 1. 1. 2014 musí být stanovy schvalovány za přítomnosti notáře? Jeho účast je nutná i při dílčí změně stanov? Jaké je kvórum pro hlasování?

Odpověď:

Stanovy SVJ vzniklého po 1. 1. 2014 či jejich změny a notářský zápis podle NOZ Lze vyjít z předpokladu, že v zákonném textu § 1200 odst. 3 větě druhé NOZ bylo nedopatřením opomenuto zařadit slovo „nebo“ mezi slova „...k jednotkám //nebo // ujednáním ve smlouvě o výstavbě .“, a že tedy text ve druhé větě § 1200 odst. 3 má znít „...zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě“. Dikce následného § 1201 NOZ (kde ve shodném textu je slovo „nebo“ použito) tomu napovídá a podobně to lze dovozovat z obdobného textu § 1200 odst. 1 větě druhé NOZ, kde je rovněž použito slovo „nebo“ (umístěné mezi slovy „...k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě....“). Poznámka: Jde zřejmě o podobné nedopatření jako v § 1166 odst. 2, kde v závěru zákonného textu chybí čárka mezi slovy ....správce pravidla..., přičemž text má znít „....určí prohlášení správce, pravidla pro správu domu (a chybějící čárka jakoby měnila smysl textu).

Za uvedeného předpokladu by podle § 1200 odst. 3 platilo, že notářský zápis, a tedy přítomnost notáře, se vyžaduje po 1. lednu 2014 pro schvalování stanov SVJ vzniklého po 1. lednu 2014, nebo pro schvalování změn stanov tohoto SVJ jen v případě, kdy bylo SVJ založeno teprve až schválením stanov všemi vlastníky jednotek podle § 1200 odst. 1 věty druhé, a nikoliv již prohlášením podle § 1166 odst. 2 (anebo nikoliv již ujednáním ve smlouvě o výstavbě uzavřené po 1. lednu 2014).

Tomuto výkladu odpovídá také výklad autorů v publikaci: Kabelková, E., Schödelbauerová, P. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. I. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013. Na str. 232 se uvádí: „Při založení společenství přijetím stanov musí být tyto přijaty ve formě veřejné listiny. Pokud je společenství zakládáno v rámci prohlášení o rozdělení práva k domu a k pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo v rámci ujednání ve smlouvě o výstavbě, není v NOZ forma veřejné listiny vyžadována. Smlouva o výstavbě vyžaduje pouze písemnou formu, stejná je i forma prohlášení....“

Stanovy SVJ vzniklého před 1. 1. 2014, jejich změny a notářský zápis podle NOZ Pokud jde o SVJ vzniklá podle ZOVB (tedy vzniklá přede dnem 1. 1. 2014), nebyly náležitosti stanov SVJ podle ZOVB součástí, ani prohlášení vlastníka budovy, ani smlouvy o výstavbě. Tato SVJ vznikla přímo ze zákona (ex lege) buď podle § 9 odst. 3 ZOVB standardním způsobem, nebo podle § 9 odst. 4 ZOVB s odložením vzniku v některých případech domů původně bytových družstev. Nejsou tedy společenstvími vzniklými ve smyslu § 1200 odst. 3 NOZ prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

Z toho pak lze dovozovat, že změny stanov SVJ vzniklých přede dnem 1. 1. 2014 budou podléhat požadavku na účast notáře (a pořízení notářského zápisu o změnách stanov) podle § 1200 odst. 3 věty první NOZ.

Podle § 1200 odst. 3 první věty NOZ stanovy SVJ vyžadují formu veřejné listiny (kromě případů uvedených ve druhém odstavci - viz výklad shora). Co se rozumí veřejnou listinou je stanoveno v § 567 až § 569 NOZ (jde o listinu, která je vydána orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci, nebo listinu, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon).

Z toho plyne, že každá, byť i jen dílčí či drobná změna ustanovení stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014, ať půjde o přizpůsobení dosavadních stanov SVJ ustanovením NOZ podle přechodného ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ, nebo později v budoucnu o následnou změnu stanov tohoto SVJ, musí být schvalována za účasti notáře (neboť nejde o případy stanov podle § 1200 odst. 3 věty druhé, tedy o případy stanov přijatých po 1. 1. 2014 při zakládání SVJ prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě).

Počet hlasů vlastníků jednotek potřebných pro schválení stanov či schválení jejich změn

Podle § 11 odst. 4 ZOVB se do 1. ledna 2014 vyžadoval ke schválení změn stanov SVJ souhlas alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Toto ustanovení nebylo převzato do NOZ, takže ke změně stanov SVJ vzniklých před 1. lednem 2014 postačí na základě § 1206 odst. 2 věty druhé NOZ souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění.

Pokud však má SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 ve svých stanovách výslovně uveden (na základě § 11 odst. 4 ZOVB) požadavek tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění pro schválení změny stanov, pak se bude toto SVJ řídit tímto ustanovením svých stanov také po 1. lednu 2014 do doby, než by případně toto ustanovení o požadavku kvalifikované většiny pro schválení změny stanov vypustilo. Plyne to z § 1206 odst. 2 věty druhé NOZ, kde je zcela nově stanovena možnost, aby stanovy SVJ určily požadavek vyššího počtu hlasů pro přijetí usnesení shromáždění (takže dosavadní ustanovení stanov SVJ o požadavku vyššího počtu hlasů pro schválení změn stanov není v rozporu s NOZ).

2. Potřebný počet hlasů vlastníků jednotek pro schválení ne pro změnu stanov SVJ, která vzniknou po 1. lednu 2014

1. Potřebný počet hlasů vlastníků jednotek pro schválení změn stanov SVJ vzniklých před 1. lednem 2014.

Nebude-li (po 1. lednu 2014) SVJ založeno již prohlášením nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě a bude se zakládat až poté podle § 1200 odst. 1 NOZ schválením stanov, vyžaduje se ke schválení stanov podle tohoto ustanovení souhlas všech vlastníků jednotek.

Změny stanov se budou schvalovat způsobem podle § 1206 odst. 2 NOZ, tj. vyžaduje se souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, pokud nebudou stanovy požadovat vyšší (kvalifikovaný) počet hlasů.

Zvláštní postup v případě změn stanov SVJ, které se dotýkají práv a povinností vlastníků jednotek.

Podle § 1200 odst. 2 NOZ došlo k rozšíření povinných náležitostí stanov SVJ oproti ZOVB. Stanovy musí nově určovat pravidla pro správu domu a pozemku, pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Pokud by se změny stanov v uvedených záležitostech měly dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek určených v dosavadních pravidlech, např. měnil-li by se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku všech vlastníků jednotek jinak než v důsledku změny velikosti podílů na společných částech, vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek podle § 1214 věty druhé NOZ (toto ustanovení je sice zařazeno v rámci ustanovení o rozhodování per rollam, platí však obecně pro schvalování uvedených změn). Tento souhlas by musel být vždy písemný, jak to vyžaduje § 1169 odst. 2 NOZ, protože by se jednalo o změnu náležitosti, která v případě, kdy nevzniká SVJ, je jednou z náležitostí prohlášení.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj. Spolehlivá a kvalitní správa nemovitostí.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.