Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Vlastník jedné bytové jednotky v SVJ by chtěl koupit místnost, která byla používána jako sušárna resp. ji přepažit (veškeré náklady by uhradil kupující) a odkoupit polovinu této místnosti. Je nutno v tomto případě 100% souhlasu všech vlastníků? Musel by kupující vyhotovit nové smlouvy stávajících vlastníků nebo lze jen vytvořit dodatek ke stávající smlouvě?

Odpověď

V prvé řadě je třeba říci, že prováděcí předpis k občanskému zákoníku (tj. zákonu č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů), kterým je nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, ve svém ust. § 5 odst. 1 písm. i) stanoví, že společnými částmi domu jsou také půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu.

Názor odborné veřejnosti je takový, že citované nařízení se aplikuje kromě jednotek vymezených podle občanského zákoníku také na jednotky (resp. bytové domy) vymezené ještě za účinnosti zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

S ohledem na znění dotazu předpokládám, že v tomto případě sušárna není vymezena jako byt nebo součást bytu a dle prohlášení vlastníka se jedná o společnou část domu.

Aby sušárna (či její část) jako společná část domu zanikla a stala se výlučným vlastnictvím jednoho z vlastníků jednotek v domě, bude nutné provést změnu prohlášení vlastníka v tomto smyslu. Měnit kupní smlouvy nebude potřeba.

Při změně prohlášení vlastníka je třeba postupovat dle ust. § 1169 občanského zákoníku, ze kterého plyne, že ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne.

Dále platí, že je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva (např. zástavního věřitele), pokud se jejích práv a povinností změna dotkne.

Pro účinnost změny prohlášení se obecně vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Pokud jsou spoluvlastnické podíly na společných částech domu (a pozemku) stanoveny např. poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, připojením sušárny či její části k některé z bytových jednotek dojde ke zvětšení podlahové plochy bytu a tím ke změně velikosti spoluvlastnického podílu u všech vlastníků.

Nastíněná změna prohlášení se tak dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Proto bude nutné získat písemný souhlas s takovou změnou od všech vlastníků, a to nejlépe prostřednictvím uzavřením společné dohody. Následné opětovné schválení k dosažení účinnosti však nebude třeba, protože všichni vlastníci svůj souhlas již poskytli. Následně bude nutné zajistit zápis změny spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku u všech jednotek v domě v katastru nemovitostí, a to na základě změny prohlášení vlastníka (s ověřenými podpisy).

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj. Spolehlivá a kvalitní správa nemovitostí.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.