Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Řešíme problém, zdali je možné náklady spojené s výměnou radiátoru ÚT v bytové jednotce uhradit z FO. Jsme SVJ založené na základě Prohlášení vlastníka ze dne 20. 5. 2002. V prohlášení jsou mezi společné prostory zařazeny i "... rozvody tepla, plynu a rozvody teplé a studené vody včetně odboček ze stoupacího vedení a odbočných uzavíracích armatur k jednotkám včetně vodovodní přípojky ......". Podle našeho názoru jednotlivé radiátory nejsou součástí rozvodů tepla, ale součástí celé otopné soustavy. Z toho vyvozujeme, že podle definice uvedené v prohlášení nelze opravu radiátoru uhradit z FO. V opačném případě bychom museli v prohlášení nahradit pojem „rozvody tepla“ nově „otopnou soustavou“. V tom případě bychom mohli z FO hradit i opravy termostatických hlavic otopných těles, odvzdušňovací ventily apod.

Odpověď:

Jak je z položeného dotazu patrné, úvahy při hledání zdroje pro úhradu nákladů spojených s výměnou radiátoru se ubírají správným směrem, odpověď by měla být obsažena v prohlášení vlastníka. Pokud prohlášení neoznačuje jako společnou část domu (nejsou v něm takto vymezeny) otopná tělesa, často bývají spíše uvedena v seznamu položek vybavení bytu u popisu jednotlivých jednotek, jsou radiátory součástí bytu a tedy ve vlastnictví vlastníků jednotek, tudíž jejich výměna nemůže být hrazena z příspěvků na správu domu a pozemku (veřejností stále znám jako fond oprav). Naopak, pokud by prohlášení označilo celou soustavu rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování, jako společnou část domu, pak by výměna radiátoru mohla být hrazena z tzv. fondu oprav.

Z krátké citace prohlášení obsažené v dotazu nelze dojít k jednoznačnému závěru, doporučuji proto ještě prostudovat popis (vymezení) jednotlivých jednotek v prohlášení, zda-li v něm nejsou otopná tělesa zmíněna. Dále lze určitě souhlasit s tazatelovým závěrem, že radiátory nejsou součástí rozvodů tepla, v prohlášení jsou pravidelně označovány zvlášť, a to buď jako společná část domu, jež je určena do výlučného užívání vlastníka jednotky či jako součást bytu.

Pokud by se společenství rozhodlo změnit prohlášení vlastníka, resp. zpřesnit jej v otázce soustavy rozvodů tepla, bude muset postupovat obvyklým způsobem, a to písemnou dohodou dotčených spoluvlastníků (za dotčené vlastníky bude nutné považovat všechny vlastníky v domě, jelikož se bude jednat o změnu, která se bude dotýkat společných části domu), se kterou musí souhlasit vlastníci s většinou hlasů, a rovněž o změně musí rozhodnout shromáždění. Následně může osoba odpovědná za správu domu (společenství) nechat vyhotovit úplné (aktuální) znění prohlášení vlastníka a uložit jej do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu a rovněž ve sbírce listin rejstříkového soudu, u kterého je společenství zapsáno.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj. Spolehlivá a kvalitní správa nemovitostí.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.